주택연금 가입 비용, 당장 내는 돈은 얼마일까? (세금·보증료 완벽 가이드)
주택연금 가입 시 발생하는 비용은 크게 '나중에 정산하는 비용'과 '지금 당장 현금으로 내야 하는 비용'으로 나뉩니다. 가장 궁금해하시는 "당장 내 주머니에서 얼마가 나가는지"를 중심으로, 2025년 최신 기준을 반영하여 정리해 드립니다.
안녕하세요! 주택연금이 든든한 노후 수단인 건 알지만, 가입할 때 들어가는 비용 때문에 망설이는 분들이 많습니다. 오늘은 보증료부터 세금 혜택까지, 가입 시 발생하는 비용을 낱낱이 파헤쳐 드립니다.
1. 현금으로 당장 내지 않아도 되는 비용 (나중에 정산)
많은 분이 수백만 원의 보증료를 현금으로 준비해야 하는 줄 알고 걱정하시지만, 사실 이 비용은 연금 대출 잔액에 가산됩니다. 즉, 당장 내 주머니에서 나가는 돈은 아닙니다.
초기보증료: 주택 가격의 1.5% (예: 5억 원 주택이면 750만 원)를 딱 한 번 냅니다.
연보증료: 대출 잔액의 연 0.75%를 매월 나누어 냅니다.
특이점: 이 비용들은 나중에 집을 처분할 때 정산하거나, 돌아가신 후 정산하는 구조입니다.
2. 현금으로 직접 내야 하는 비용 (초기 필요 자금)
이 항목들은 가입 시점에 실제 현금이 들어가는 부분입니다.
감정평가 수수료: 집값을 정확히 매기기 위해 필요합니다.
한국부동산원이나 국민은행 시세가 있다면 무료입니다.
시세가 없거나 본인이 원해서 감정평가를 하면 주택 가격에 따라 약 수십만 원에서 100만 원 내외가 발생합니다. (※ 2억 5천만 원 미만 1주택자는 공사에서 지원)
등록면허세 및 지방교육세: 저당권을 설정할 때 내는 세금입니다.
1세대 1주택자(공시가 5억 이하)는 75%나 감면받을 수 있습니다.
꿀팁: 앞서 배운 '신탁 방식'으로 가입하면 등록면허세가 단돈 7,200원으로 고정되며, 이마저도 공사에서 지원해주기도 합니다.
인지세: 대출 약정서 작성 시 내는 세금입니다.
보통 금융기관과 가입자가 50%씩 나눠 냅니다. (보통 7~15만 원 수준)
법무사 비용: 근저당 설정 시 발생하는 수수료로 약 30만 원 내외입니다.
3. 한눈에 보는 가입 비용 비교 (5억 원 주택 기준)
4. 놓치면 아까운 세금 혜택 (보너스 정보)
주택연금은 비용만 나가는 게 아니라 세금을 깎아주기도 합니다.
재산세 감면: 1세대 1주택자가 주택연금 가입 시 재산세를 최대 25% 깎아줍니다. (공시가 5억 이하 기준)
이자비용 소득공제: 연금에서 발생하는 이자 비용에 대해 연간 200만 원까지 소득공제를 받을 수 있어 연말정산 시 유리합니다.
건강보험료: 주택연금 수령액은 '소득'이 아닌 '대출'로 분류되어 건강보험료가 오르지 않습니다.
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